Bestyrelsen
AB og EF Asminderødgade 10-16
29.
september 2018
Kære
andelshavere og ejere i Asminderødgade 10-16
Hvis
du er lejer er det vigtigt at du videregiver dette brev til din udlejer. // If
you rent an apartment in the building, please give this letter to your tenant,
it contains crucial information.
Vi
har lige afholdt endnu et bestyrelsesmøde, og da der i disse dage bliver taget
nogle store beslutninger, er det på tide med endnu en opdatering på foreningens
udfordringer.
Kontaktinformationer
på beboere
I
forbindelse med bestyrelsens arbejde med de kommende byggesager, skal vi have
opdateret vores kontaktliste. Dette så vi let og hurtigt kan komme i kontakt
med de enkelte beboer, eksempelvis i forbindelse med at få adgang til
lejligheder, når vi skal have byggerådgivere eller håndværkere forbi. Derfor
bedes I, i denne uge sende navne, mailadresser og mobilnumre på lejlighedens
beboere til bestyrelsen@asmind.dk, hvis lejligheden udlejes skal vi også have
lejeres kontaktinfo.
Ventilationssagen
Ventilationssagen
(manglende køkkenventilationen i lejlighederne fra stuen og til 4 sal), som der
er blevet snakket vidt og bredt om i flere år, er fortsat et presserende emne.
Vi har i løbet af det sidste år haft 3 forskellige uafhængige rådgivningsfirmaer
ud.
De
første to hhv. Peter Jahn og Partners - PJP og Larsen og Søndergaard
byggerådgivning - LS kom med to vidt forskellige løsningsforslag, hvorfor vi
valgte at kalde et tredje firma ind: Plan1 Arkitekter - P1. P1 kom i fredags
med deres egen vurdering af sagen, de er nu i dialog med kommunen om løsningen.
Vi
har fra bestyrelsens side valgt at gå videre med P1, samt afslutte samarbejdet
med PJP og LS. Denne beslutning er baseret på et behov for en løsning der er
hurtig, opfylder kommunens krav og er så billig som overhoved muligt, noget P1
i vores optik bedst har kunnet imødekomme.
Ventilationssagen
er presserende, da manglende udbedring vil medføre dagbøder på 12.500 pr
opgang, det er derfor vigtigt at vi hurtigt får godkendt og påbegyndt
byggeriet.
Bygningens
ve og vel.
Som
del af en bæredygtig vedligeholdelse af vores bygning, har vi ligeledes bestilt
en Drift og vedligeholdelsesplan hos P1. Planen er en systematisk
gennemgang af bygningen, og en dertilhørende 15 års prioriteringsliste ift hvad
der skal udbedres hvornår.
I
praksis betyder dette at P1 indenfor de næstkommende uger, skal inspicere
bygningen inklusiv inde i selve lejlighederne, dette vil I høre mere om fra P1
selv.
Planen
er en måde, at undgå andre “ubehagelige bygge overraskelser” i fremtiden, men
derimod på forhånd at forebygge og vedligeholde bygningen, så den står mange år
endnu.
Vandskadesagen
Vi
er opmærksomme på at nogle af 4 sals lejlighederne har problemer med en
voksende vandskade i lofterne. Vi vil som en del af drift og vedligeholdelsesplanen
selvfølgelig få vurderet vandskaderne og fundet årsagen til dem. Det
er dog ikke en første prioritet for foreningen lige nu, da ventilationssagen
desværre er mere økonomisk presserende.
Såfremt
at det kan betale sig at få udbedret vandskaden sammen med ventilationen, søger
vi i bestyrelsen at gøre dette.
Huslejestigninger
For
at finansiere ventilationssagen og begynde at spare op til vedligeholdelse af
bygningen, vil det blive nødvendigt med huslejestigninger. Præcis hvor store
disse vil blive er endnu uvist, det præcise estimat vil først kunne beregnes
efter Drift og Vedligeholdelsesplanen er lavet og en finansieringsmodel
er opstillet af vores administrator.
Andelskronen
og Bygningens værdi
Bestyrelsen
har afsøgt alle muligheder ift de udfordringer vi står over for, dette blandt
andet en ekstern vurdering af bygningen. Hvis foreningen ikke kunne finansiere
vedligeholdelse og udbedring af fejl, har vi undersøgt hvad bygningen kunne
sælges for - såfremt man nedlagde foreningen. Vurderingen blev lavet på
baggrund af vores økonomi, samt opslag i BBR og byggerapporter. Vurderingen var
gratis og på ingen måde bindende, men blev udelukkende undersøgt for, at vi som
bestyrelse kunne fremvise alternativer til jer beboere.
Vurderingen
blev udført af erhvervsmægler og valuar Jesper Rasmussen.
Jesper
Rasmussen vurderede til vores store overraskelse at vores bygning ikke er mere
end 85 - 90 millioner værd. Da vores lån på nuværende tidspunkt er på 89
millioner, har vi derfor ikke mere friværdi at låne i.
Vi
har rådført os med boligadvokat: Kønig Advokater om denne information har nogen
betydning for andelskronen, det har den ikke. Vi kan fortsat vælge at
sætte andelskronen efter anskaffelsesværdien af bygningen, som vi hidtil har
gjort.
Det
betyder dog, at lejlighederne fremover ikke må sælges uden at køber
gøres opmærksom på bygningens egentlige værdi. Derudover betyder det, at vi som
forening ikke går over til valuarvurdering, da det udelukkende ville
betyde et stort fald i andelskronen
I
forhold til at optage et lån til ventilationssagen, skal vi informere
banken om vores egentlig værdi, hvorvidt det er muligt for os, at optage et lån
nogetsteds, er vi ved at undersøge. Vi er dog positive omkring dette.
Såfremt
at vi kan låne til ventilationssagen, er salg og dermed nedlæggelse af
foreningen derfor ikke en relevant mulighed.
Denne
situation gør det kun endnu mere nødvendigt, at vi begynder at spare op
til vedligeholdelse, da det potentielt fremover ikke vil være muligt at låne
penge til byggeri.
Ekstraordinær
Generalforsamling
Alt
denne information er selvfølgelig en stor mundfuld. Vi er fuldt opmærksomme på,
at det kan være både overraskende og bekymrende at læse hvilke udfordringer vi
står overfor. Vi håber at bestyrelsens gennemsigtighed vil øge alles interesse
i foreningens ve og vel.
Vi
indkalder snarligt til en ekstraordinær generalforsamling. Her vil det endelige
forslag til udbedring af køkkenventilationen, Drift og Vedligeholdelsesplan
samt finansieringen af disse blive fremført og skal til afstemning. Den præcise
dato for generalforsamlingen, samt indkaldelse hertil kommer snarest.
For
at imødekomme så mange spørgsmål som muligt inden generalforsamlingen,
inviterer bestyrelsen til “Åbent hus og kage” hos Bo Østerkjerhuus 12, 5
sal. Datoen for dette kommer, ligesom dato for generalforsamlingen, så snart vi
ved mere fra P1.
Her
vil det være muligt at stille alle spørgsmål til bestyrelsen om alt det
ovenstående og selvfølgelig alt det løse.
For
ikke at blive lagt ned af mails, beder vi jer om ikke at sende spørgsmål, men i
stedet at dukke op til mødet. Vi glæder os til at se jer.
Som
sædvanlig vil dette brev og andre nyheder være tilgængelige på bloggen: http://asminderodgade.blogspot.com/
Med
venlig hilsen fra bestyrelsen i AB og EF
Christina Thomasen Olivia
Nielsson Rune Kirk Møller
Bo Østerkjerhuus Neil
Gallagher
