Vedtægtsforslag 1
§8.1
En andelshaver er forpligtet til at foretage al indvendig
vedligeholdelse. (bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger
indtil disses individuelle forgrening i lejlighederne.), herunder udvendige
døre. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige
udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, så som f.eks.
udskiftning af gulve og køkkenborde. Andelshaverens vedligeholdelsespligt
omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. Med hensyn til vinduer er
det bestemt, at hver ejer selv er pligtig at vedligeholde disse, såvel
udvendigt som indvendigt. Også fornyelse af sådanne vinduer påhviler den
enkelte lejlighed, Alene vinduer til rum, som er underlagt fælles brugsret
betragtes som fælles anliggende. Det påhviler hver part at male og i øvrigt
vedligeholde de vinduer, som er dennes ansvarsområde, idet alle ejendom mens
vinduer skal have samme farve. Såfremt der måtte opstå uenighed om farvevalg,
males vinduerne hvide. I tilfælde af udskiftning eller nyetablering af vinduer,
skal disse være af samme type som de nuværende, medmindre der træffes anden
fælles overenskomst herom
Ændres til:
§8.1
En andelshaver er forpligtet til at foretage al indvendig
vedligeholdelse. (bortset fra vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger
indtil disses individuelle forgrening i lejlighederne.), herunder udvendige
døre. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige
udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning
af gulve og køkkenborde. Andelshaverens vedligeholdelsespligt omfatter også
forringelse, som skyldes slid og ælde. Med
hensyn til vinduer er det bestemt, at hver ejer selv er pligtig til, at
vedligeholde disse indvendigt. Udvendig vedligeholdelse betragtes som et fælles
anliggende.
Grundlag:
Vi er i bestyrelsen blevet gjort opmærksomme på, af vores byggerådgiver
hos Plan1, at det er højst usædvanligt at vinduers ydre vedligeholdelse
pålægges den individuelle ejer. Dårlig vedligeholdelse af vinduer, kan medføre
generel forringelse af bygningens værdi, da det på sigt kan medføre vandskader.
Da vinduerne ikke er blevet vedligeholdt i 18 år (de skal typisk
vedligeholdes hvert 5 år) foreslår vi i bestyrelsen at vedligeholdelsen bliver
et fælles anliggende. Vedligeholdelsen af vinduerne er indregnet i Drift og vedligeholdelsesplanen og
ligger som et punkt i 2019.
Vedtægtsforslag 2
§9.5
Nærværende bestemmelse og §10.4 og § 10.5 kan
ikke ændres.
Ændres
til
Paragrafen slettes
Grundlag:
Paragrafen henviser til ikke eksisterende
paragraffen, og giver derfor ingen mening
Vedtægtsforslag 3
§10.2
En andelshaver er berettiget til at fremleje eller -låne sin bolig med
bestyrelsens tilladelse, som skal gives, når andelshaveren er midlertidigt
fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse,
studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller
lignende for én begrænset periode. Bestyrelsen kan dog give tilladelse til
yderligere fremleje, såfremt den pågældende andelshaver ikke kan opnå en
salgspris for andelen svarende til den på seneste generalforsamling fastsatte
andelskroneværdi for den pågældende andel. Der må i en sådan situation maximalt
fremlejes for 2 år ad gangen til den samme lejer, og fremlejen skal forelægges
bestyrelsen til godkendelse inden fremleje sker. Andelshaveren skal inden hver
genudlejning beviseligt have forsøgt at sælge andelen uden resultat. Jf. dog i
øvrigt § 3.6.
Ændres til
§10.2
En andelshaver er berettiget til at fremleje eller -låne sin bolig med
bestyrelsens tilladelse, som skal gives, når andelshaveren er midlertidigt
fraværende over 3 måneder på grund af
sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold,
militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for én begrænset
periode. Bestyrelsen kan kræve skriftlig
dokumentation.
Ved fremleje skal boligen udlejes til den,
til den tid fastsatte boligydelse.
Ved fremleje har bestyrelsen intet ansvar
for kontakt med lejere. Andelshaver har det fulde ansvar for at lejer
overholder husorden og vedtægter.
§10.3
Bestyrelsen kan dog give tilladelse til yderligere fremleje, såfremt
den pågældende andelshaver ikke har mulighed for at sælge andelen, grundet omstændigheder i foreningen. Der må
i en sådan situation maximalt fremlejes for 1 år
ad gangen til den samme lejer, og fremlejen skal forelægges bestyrelsen til
godkendelse inden fremleje sker.
Andelshaveren skal inden hver genudlejning beviseligt have forsøgt at
sælge andelen uden resultat. Jf. dog i øvrigt § 3.6.
Grundlag:
Vi ønsker fra bestyrelsens side at have en forening hvor andelshavere
bor i lejlighederne, det giver et bedre sammenhold i foreningen. Derudover er
det en fordel at beboerne er interesserede i, at passe på fællesarealerne, som
de har en part i.
Vi ønsker ikke, at der skal være et økonomisk incitament til udlejning af
andelsboligerne, hvorfor det er hensigtsmæssigt at lejen svarer til ydelsen.
Da vi regner med, at lejligheder inden for et år kan sælges, er det
mere hensigtsmæssigt at kontrakten kun løber på 1 år, med mulighed for
forlængelse.
Vedtægtsforslag 4
§10.4
Andelslejligheder
kan ikke udlejes ved korttidslejemål i form af AirBnB eller andre lignende
udlejnings platforme, hvor der for andelshaver er en økonomisk fortjeneste.
Såfremt andelshaver
udlejer sin lejlighed på en sådan vis, kan det føre til eksklusion af
foreningen.
Grundlag:
Der skal ikke være andelshavere som lejer
boligen ud, med et økonomisk incitament. Ved at indføre end nedre bagatelgrænse
på 3 måneder i ovenstående paragraf, finder vi det nødvendigt at uddybe at
korttidsudlejning ikke er ønskeligt. Hvorimod der ved udlejning på ordinær vis
i under 3 måneder er acceptabelt.
Vedtægtsforslag 5
Se §13.1 A.
Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med
eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden
indtil næste generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling
fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i
øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt
størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er
bindende.
Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med
fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.
Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret
i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.
Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller
mangelfuld kan der beregnes et pristillæg respektive et prisnedslag under
hensyn hertil.
Ændres til
$13.1 A
Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med
eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden
indtil næste generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling
fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i
øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt
størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er
bindende.
Værdien af forbedringer, ansættes
til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af
alder og slitage.
Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller
installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder
og slitage.
Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller
mangelfuld kan der beregnes et pristillæg respektive et prisnedslag under
hensyn hertil.
Grundlag:
§10 omhandler fremleje, hvormed det ikke giver nogen mening at have
disse med.
Vedtægtsforslag 6
§21.1
I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere
har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin
indstillingsret skal bestyrelsen tilbyde andelen til personer på foreningens
venteliste der skal optages i foreningen,
§21.3
Indtil alle lejligheder er overgået til andelslejligheder er foreningen
forpligtet til årligt at fremsende kopi af foreningens regnskab til
pantekreditor på ovennævnte pantebrev.
§21.4
Ændring af g 21.1 2 og 3 kan kun foretages med pantekreditorernes
godkendelse.
Ændres
til:
§21.1
I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere
har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin
indstillingsret skal bestyrelsen tilbyde andelen til personer på foreningens
venteliste der skal optages i foreningen.
§21.2
Indtil alle lejligheder er overgået til andelslejligheder er foreningen
forpligtet til årligt at fremsende kopi af foreningens regnskab til
pantekreditor på ovennævnte pantebrev.
§21.3
Ændring af §21.2
kan kun foretages med pantekreditorernes godkendelse.
Grundlag:
Paragraf 21.2 eksisterer ikke længere, hvormed
paragraffen ikke længere er gyldig. Paragraf 21.3 ændres derfor til 21.2 og
paragraffen ændres svarende til dette.
7. Forslag til stigning i
andelsydelse
For at sikre andelsforeningens økonomiske
fremtid, stiller bestyrelsen forslag om en stigning i andelsydelsen. Den ekstra
indtægt til foreningen skal bruges på afbetaling af nyt 10-årigt banklån, samt
opsparing til grundlæggende vedligeholdelse af ejendom. Ydermere, er
opsparingen nødvendig for at sikre fortsat samarbejde med vores bank.
En grundig gennemgang af vedligeholdelsesplan,
udbedring af ventilationssag, bankforhandlinger med mere, vil ske til kommende
ordinær generalforsamling i foråret 2019. Dette forslag fokuserer udelukkende
på at sikre den økonomiske del af redningsplanen.
Banklån
Der skal i løbet af 2019 og 2020 bruges ca.
5,5 mio kr på vedligeholdelse af
bygning, samt udbedring af ventilationssagen.
Pengene skal i de to år, bruges til nødvendig
vedligeholdelse anbefalet af vores byggerådgiver hos Plan1, ydermere skal de
sikre at 5. salen bliver godkendt til beboelse. Såfremt godkendelsen ikke
kommer, vil foreningen modtage dagsbøder af 50.000 kr fra Københavns kommune.
Der er på 4. sal akut behov for udbedring af
en vandskade, som derfor er første prioritet i vedligeholdelsesplanen.
Lånets størrelse er fastsat ud fra de akutte
behov der foreligger de kommende 2 år.
Bestyrelsen ønsker ikke, at der kommer
yderligere huslejestigninger! Såfremt kommunen ikke godkender nuværende
løsningsforslag, vil bestyrelsen forsøge at arbejde inde for denye økonomiske
rammer.
Andelsforeningens andel af ovenstående lån
ligger på ca. 4 mio. kr Der er taget udgangspunkt i et 10-årigt lån med en
rente på 2,75%. Dette svarer til en årlig merudgift for foreningen på
475.788kr.
Opsparing
til vedligeholdelse af bygning – 15-års planen.
Sammen med vores byggerådgiver Plan1 er der
udarbejdet en vedligeholdelsesplan for de næste 15 år. De første to år af denne
plan er de mest omkostningstunge, da der ikke har været udført meget
vedligehold de seneste 18 år. Det er de to år, der lånes til ovenfor.
Udover banklånet skal der derfor løbende
opspares penge til vedligeholdelsen i perioden 2021-2032. Plan 1 har udregnet
at 86 kr. pr m2 pr år, er tilstrækkelig til at sikre nødvendig
vedligeholdelse af ejendommen.
7a.
Huslejestigning per. 1/4 (af 1 rate)
Det er den samlede bestyrelse og
administrations overbevisning at en stigning andelsydelsen af dette niveau er
nødvendig for at sikre overlevelsen af foreningen.
7b.
Indfasning af huslejestigning over 2 år (af 4 rater)
Bestyrelsen er opmærksom på at en så stor
stigning, sammen med det nuværende stop for salg af andele, sætter mange i en
hård økonomisk situation. Der lægges derfor op til et alternativ til
ovenstående forslag 7a.
Administrator har
udregnet følgende mulighed, for en gradvis stigning af boligafgiften over de
næste 2 år. Dog medfører denne model en lavere stigning nu, men på sigt efter
1.oktober 2020 vil ydelsen ligge højere end forslag 7a.
Forslaget kan ses nedenfor:
Information, ikke til afstemning
Alle bygningens beboere
Bestyrelsen har valgt at samle hele bygningen
til generalforsamlingen. Ejerne er derfor inviterede med, men kan ikke stemme
ved forslagene. Vi håber, fra bestyrelsens side, at dette vil bidrage til
yderligere gennemsigtighed i hele foreningen.
Fortsat stop for salg af andel
Der er fortsat stop for salg af andele i
foreningen, dette skyldes at vi endnu ikke har hørt tilbage fra Københavns
kommune angående ventilationssagen.
Vi er af administrator samt eksterne advokater
blevet rådgivet til at stoppe for salget, da prisen for ventilationssagen
derfor endnu er uvist og andelskronen, derfor ikke kan fastsættes.
Vi er taknemmelige for jeres forståelse. Vi
håber på svar inden for de næste 4 måneder.
