Dagsorden
- Valg af dirigent
- Bestyrelsens beretning
- Forslag om udvidelse af tagprojekt v. Marie og Rene
- Afstemning AB
- Valg af medlemmer til bestyrelsen
- AB
- EF
- Valg af formand for bestyrelsen
- Olivia genopstiller
- Valg af suppleanter til bestyrelsen
- AB
- EF
- Eventuelt
Referat
Olivia byder velkommen, Neil tager referat.
22 ud af 39 andele er repræsenteret samt alle 4 ejere.
Bestyrelsens beretning
Olivia gennemgår udviklingen i byggesagen siden sidst med udgangspunkt i opsummeringen nedenfor.
2. Bestyrelsens beretning
Kære naboer.
Velkommen til endnu en generalforsamling, dem er vi jo snart helt vant til at holde.
Meget af hvad jeg vil sige vil være gentagelser fra dagsordenen som I fik tilsendt i sidste uge:
På karnapperne er der opsat stillads for at udskifte bærejernet. Jernet i karnapperne er blevet banket fri og tilset af en ingeniør som har vurderet hvorvidt jernet blot skal vedligeholdes eller skiftes helt.
Under denne procces er det blevet klart, at tegningerne ikke stemmer overens med den egentlige konstruktion.
På tværs af alle karnapper er der placeret et lodret stykke jern som grundet vand er rustet og skal udskiftes. Da dette ikke var på den orginale tegning har det oprindelige tilbud fra byggerådgivningen selvfølgelig ikke indeholdt dette. Hvorfor at prisen for projektet vil stige.
Ydermere vil skift af dette stykke jern medføre en større udgift til muren, som skal mure op efter jernet, er fjernet.
Ingeniøren har gennemgået alle jern i opgang 10 og 16, der vil snarest muligt blive meldt ud hvilke lejligheder det vil blive relevant at komme ind i, men som udgangspunkt ser det ud som om at ALLE lejligheder med karnapper bliver berørt og derfor skal have sat en støvvæg op på et tidspunkt i løbet af sommeren.
Som tidligere nævnt vil hver lejlighed tage ca. 2 - 3 uger hvorunder en støvvæg vil være opsat 3 m inde i lejligheden.
Angående taget:
Håndværkerne begyndte for 1 uge siden, at fjerne skiferdelen af taget, svarende til den røde ring på nedenstående billedet.
Da taget blev fjernet blev det klart, at isoleringen under taget er lagt forkert ind. Flere steder er isoleringen smidt ind, andre steder er den presset ind under tagpappen, svarende til den flade øverste del af taget.
Dette betyder at der ingen luft kommer ind. Samtidig med dette er dampspærren (det stykke plastik som skal holde fugten fra lejlighederne inde i lejlighederne, så det ikke trækker ind i taget) lagt forkert og sidder slet ikke tæt.
Konsekvensen er, at der vokser skimmelsvamp på taget og at pladen hvor tagpappen er hæftet på er helt sort af skimmel.
Håndværkerne har lavet destruktive indgreb på taget for at vurdere om dette gælder hele tagpaptaget, det gør det desværre.
Den oprindelige aftale besluttet ved sidste GF var, at kun skiferdelen på gårdsiden (rød ring på billedet) skulle udskiftes, men grundet de nye fund af forkert konstruktion anbefaler vores rådgivere os, at sadle om.
Dette fordi at såfremt vi ignorerer den manglende ventilation vil skimmelsvampen brede sig ind i lejlighederne og der vil med tiden opstå råd i spær som holder taget.
Ved gennemgang af taget har rådgiverne ydermere opdaget at 5. salens kip hviler forkert på murværket, hvilket betyder at dele af murværket slår store revner fordi det ikke er bygget til den vægt.
Derudover er det blevet klart, at der ikke er korrekt brandsikring mellem lejlighederne og at en del rør som løber i taget er i et ulovligt materiale som ved en eventuelt brand vil lukke en giftig gas ud.
Prisen på disse nye fejl og mangler er desværre ikke inkluderet i tilbuddet fra vores håndværker. Dette skyldes at de først er blevet klarlagt i sidste uge.
Ad sagsmål:
For en del år tilbage tog en tidligere bestyrelse et forlig med entreprenøren bag taglejlighederne. Forliget som var på 100.000kr skulle dække de fejl og mangler som var i byggeriet.
De 100.000 er forlængst brugt og vi står fortsat med store udgifter til at udbedre fejl og byggesjusk. Desværre betyder forliget at vi ikke kan opkræve erstatning fra entreprenøren som har gjort et mildt sagt elendigt stykke arbejde.
Den nuværende bestyrelse fandt at beslutningen om at tage forliget var forkert og at vores tidligere administrator skulle have rådgivet den gamle bestyrelse bedre. Derfor lagde vi sag an mod tidligere administrator Jacob Christensen.
Denne sag har vi desværre ikke mulighed for at vinde. Dette skyldes, at vi har udbedret en del af de skader som entreprenøren har efterladt, herunder at det regnede ind på 4. sal.
Da vi ikke havde udsigt til en sejr tog vi i stedet et forlig og fik 50.000kr.
Vi fra bestyrelsen ved godt at det er et urimeligt lille forlig, men desværre var det hvad vores advokat mente vi kunne få.
De positive nyheder:
Fordi vi satte huslejen op sidste år, har vi sparet op i AB. Dette kombineret med de mere fordelagtige lånevilkår har medført, at vi står bedre økonomisk end tidligere antaget. En samlet forening som viser at vi vil vedligeholde bygningen betyder at banken er mere villig til at låne os penge, hvilket i høj grad kommer os til gode når udgifterne stiger.
Vedligeholdelse generelt:
Selv om foreningen bestemt er ofre for byggesjusk og et dårligt forlig er det vigtigt også at gøre det klart at en del af de store udgifter nu udelukkende skyldes at der aldrig er blevet sparret op til vedligeholdelse før.
Problemerne med karnapperne, facaden der revner og vinduerne der skal renoveres om få år er alle ting som burde være blevet vedligeholdt løbende.
Derfor er det for bestyrelsen vigtigt at understrege at der ikke er nogen slutdato på vedligeholdelse, det fortsætter for evigt. Så snart vi har afsluttet og afbetalt tagprojektet og karnapperne vil det f.eks. være relevant at renovere vinduer, dører, resten af facaden og med tiden bagtrappen.
Derfor er det ingen udsigt til at huslejen vil blive sænket igen! Så snart vi har afbetalt vores lån til taget skal de ekstra penge spares op til løbende renovation, ellers står man med samme problem igen om få år!
3. Forslag om udvidelse af tagprojekt v. Marie og Astrid
Forslag til afstemning: (afstemningen er ved simpelt flertal)
Bestyrelsen forslår at administrator på vegne af foreningen kan forhandle om forlængelse af lånet.
Lånet vil være på samme vilkår som de nuværende, dvs der ikke vil komme huslejestigninger. I stedet vil lånet blive afdraget over en længere periode end de nuværende 3 år.
Administrator har på nuværende tidspunkt fået lovning på samme vilkår til at udbedre de oprindeligt fundne skader i taget. Med tendensen til at nye fejlkonstruktioner dukker op undervejs i byggeriet, foreslår bestyrelsen at det eksakte beløb ikke kommer til afstemning på nuværende tidspunkt, men at bestyrelsen får bemyndigelse til at fastsætte beløbet når de endelige skader er blotlagt, dog med en maksimal afdragsperiode på 10 år, svarende til den oprindelige låneplan.
Fakta:
Taget:
Skift det halve tag (oprindelig plan stemt igennem til sidste XGF): 2.295.330 millioner (eksklusive arkitekt og moms)
Skift hele taget (Uden nyfundne brandsikringsfejl): 3.898.343
Ekstra pris: 1.528.713
Karnapperne:
Den endelige pris for karnapperne er endnu ukendt.
Nuværende lån løbetid: 3 år (Oprindeligt havde vi accepteret en løbetid på 10 år, men grundet ændring i realkreditlån blev denne sænket til 3 år)
Nye lån løbetid: Ukendt, men samme lånevilkår dvs ingen huslejestigning
Til mødet:
Marie og Astrid gennemgår de nyligt opdagede problemer med udgangspunkt i billeder som er blevet sendt ud på forhånd. Ud over de problemer som er dækket af billederne, beskriver Marie og Astrid bl.a. også:
- At der er blevet brugt den forkerte rørtype i forbindelse med badeværelserne på 5. sal
- At der ikke er tilstrækkelig brandsikring ejerlejlighederne imellem
Astrid råder til at tage billeder inde i sin lejlighed for at kunne dokumentere udgangspunktet inden karnapprojektet.
Der er 20 stemmer for blandt de fremmødte. Ingen stemmer imod. Da 22 andele er til stede er der et simpelt flertal for forslaget.
4. Valg af medlemmer til bestyrelsen
Grundet at en del af bestyrelsen sælger deres lejligheder indenfor de næste par måneder har vi behov for nye kræfter.
Her er hvad du får ud af det:
- En dybere forståelse af problemerne i foreningen, samt mulighed for at sætte dit aftryk på hvad vi skal gøre fremover
- En blid opstart i foreningslivet (de medlemmer som sælger vil sidde indtil salg er gennemført)
- Socialt samvær med dine naboer
- Forplejning til møderne
Vi holder ca. 1 møde om måneden, nogle gange lidt hyppigere ved behov. Opgaverne kommer løbende, men det er sjældent vi har problemer med at få dem løst.
- AB
To nye medlemmer stemmes ind i bestyrelsen: Pernille Robrahn 16 4. th. og Christian Davidsen 14, 2. tv.
- EF
Et nyt medlem vælges ind i bestyrelsen: Adwan Mohamad 10 5.
Valg af formand for bestyrelsen
- Olivia genopstiller
Da ingen andre stiller op til formandsposten, genvælges Olivia.
Valg af suppleanter til bestyrelsen
- AB
- EF
Ingen kandidater stiller op til suppleantposter i AB.
Andreas Blicher 14 5. vælges som suppleant i EF.
Eventuelt
Der er behov for at tilkalde låsesmed i opgang 10.
Der vil snart blive afholdt ordinær GF, denne har været forsinket grundet corona.
