Forventet varighed: 1 ½ time
Deltagere: 14, 5 sal, 12, 5 sal, 10, 5 sal,
16, 5 sal, 10 4 tv.
Bestyrelsen
Referat: Olivia
19.00 Velkomsttale v. Christina
19.10 Ibrugtagningstilladelse
19.20 Gennemgang af D&V indtil 2021 v. Neil
19.30 Afstemning om vedtagelse af Drift og
Vedligeholdelsesplan
19.45 Forslag om finansiering v. Bo
20.00 Afstemning om finansiering
Velkomsttale v. Christina
Kort indledning. Alle deltog i AB mødet for et
par uger siden, så der kommer ikke gentagelser. Alle ved hvor vigtig
vedligeholdelsen er.
I dag snakker vi om det økonomiske grundlag
for vedligeholdelse og ventilationssagen, samt at godkende drift og
vedligeholdelsesplanen.
Ibrugtagningstilladelse
Kommunen har godkendt ventilationsplanen, og
hvormed 5. Salen nu er lovlig. Den er lovlig på betingelse af at vi rengør og
istandsætter badeværelsesventilationen (denne skal være uafhængig af lyset, men
derimod være afhængig af luftfugtigheden). Derudover skal ventilatoren på taget
skiftes.
Der vil ikke være behov for
køkkenventilationen. Dette er frafaldet. Prisen er nu estimeret til 560.000 i
alt.
Gennemgang af D&V indtil 2021 v. Neil
Vi har stadigvæk behov for at vedligeholde iflg.
vores arkitekter. Planen løber 15 år. Dette er nødvendig vedligehold iflg.
Vores rådgivere.
I forlængelse heraf er der behov for at udføre
en række større projekter i den nære fremtid. Da vedligeholdelsen af bygningen
har været negligeret flere årtier. Fra 2021 vil være mere standard
vedligeholdelsesposter.
Projekter frem til 2021:
Ventilationen – badeværelsesventilationen, som
nævnt overfor. Er en mindre opgave ift. andre forslag.
Vandskaden, der lækker vand i 4 salen. Specielt
i 12, 4 sal og 16, 4 sal.
For at fikse vandskaden skal tagrender og
altaner fikses. Dette vil blive fikset i alle 4 opgange.
Konstruktionen er forkert på tagrender.
Derudover er der mere generelle problemer, som
hænger sammen med manglende vedligeholdelse.
Facaden er ustabil, skal fikses. Der er revner
i facaden. Specielt horisontale revner er kritiske for bygningen.
Vinduerne er i en dårlig tilstand i nogle af
lejligheder at det medfører dårligt indeklima, som medfører fugt i hele
bygningen. Derudover skal alle vinduer males.
De to dyreste ting ud over ventilationen er
vandskaden, facaden og vinduer.
Vi har spurgt rådgivere om nødvendigheden for
følgende renovation, de mener at det er så nødvendigt at det skal gøres nu.
Ved den ordinære generalforsamling vil Kasper
fra Plan1 gennemgå planen dybdegående.
Omkostningerne indtil 2021 er 5,6millioner.
4,6 betales af andelsforeningen. Den sidste million skal betales af ejerne.
Der er flere udgifter i de kommende år, en større
udgift i 2026, men ellers er det mindre beløb som er faste tjek af bygningen.
Ift. Vandskaden, de indre skader dækkes af
forsikringen.
Den månedlige øgning er et udtryk for de små beløb der
foretages løbende, f.eks. tjekke fyret årligt.
De store projekter dækkes derfor ikke af
ydelsesstigningen.
”Upfrontbeløbet” dækker for projekterne.
Bestyrelsen har i samarbejde med rådgivende ingeniører
fra Plan1 fået udarbejdet en drift- og vedligeholdelsesplan frem til 2032 –
noget foreningen ikke tidligere har haft. Da vedligeholdet af ejendommen har
været negligeret gennem det sidste årti, udestår der en række mere akutte
opgaver, som skal udføres.
Der skal således mellem 2019 og 2021 bruges ca. 6,3
mio. kr. på vedligeholdelse af bygningen, herunder udbedring af
ventilationssagen.
Pengene bruges til nødvendig vedligeholdelse anbefalet
af vores byggerådgiver hos Plan1. Herunder skal de sikre, at den handlingsplan,
der betinger ibrugtagningstilladelsen til 5. salen, overholdes. Her er det
forudsat, at der etableres moderne badeværelsesventilation i alle lejligheder
og renses ventilationskanaler. Der er derudover på 4. sal akut behov for udbedring
af to vandskader. Prioriteringen af udbedringerne er derfor, jf. tidligere
beslutning på EF-generalforsamling:
- Ventilationssagen,
som nu alene omfatter badeværelsesventilation.
- Vandskader på
fjerde sal, som formentlig skyldes fejlkonstruktioner på altaner på femte
sal eller nedløbskanalerne.
- Vedligehold af
vinduer.
- Øvrigt
vedligehold herunder facader, altaner, faldstammer osv.
Planen er opdelt i udgifter relateret til drift og
vedligehold og udgifter til enkeltstående større projekter, som fx facaderenovering
eller vinduesopsætning, som kræver opsætning af stillads. En grundig gennemgang
af vedligeholdelsesplan, udbedring af ventilationssag mm. vil ske til kommende
ordinær generalforsamling i foråret 2019.
Tabel
1 – Oversigt over udgifter 2019-2032
|
År/kr.
|
Drift og vedligehold
|
Projektudgifter
|
|
2019-2020
|
168.200
|
5.573.282
|
|
2021
|
84.100
|
721.900
|
|
2022
|
194.300
|
-
|
|
2023
|
84.100
|
-
|
|
2024
|
134.000
|
-
|
|
2025
|
95.900
|
-
|
|
2026
|
84.100
|
2.060.900
|
|
2027
|
84.100
|
-
|
|
2028
|
95.800
|
-
|
|
2029
|
186.500
|
-
|
|
2030
|
84.100
|
485.600
|
|
2031
|
95.900
|
721.900
|
|
2032
|
182.500
|
-
|
|
I alt
|
1.573.600
|
9.563.582
|
Andelsforeningen har til at løfte deres del af
finansieringen valgt dels at tage et fælles 10-årigt banklån, og dels at øge
den månedlige udgift for at spare op til udgifterne fra 2021 og frem. For
andelshaverne udmøntes drift- og vedligeholdsplanen derfor alene i en samlet
stigning i den månedlige udgift. Den mulighed foreligger ikke de fire mindre
ejerlejligheder, som ikke umiddelbart har mulighed for at optage fælles lån.
Derfor skal den enkelte ejer selv finansiere projektudgifterne.
Bestyrelsens forslag indeholder således dels en
stigning i den månedlige ejerudgift, der relaterer sig til løbende
driftsudgifter, og dels en kontant indbetaling til de større projekter i 2019,
2020 og 2021, svarende til den, andelsforeningen tager lån til. Herved vil
ejerne have betalt deres andel af de fælles udgifter frem til 2026. Alternativt
kan ejerne vælge at indbetale frem til 2032.
Tabel
2 – Oversigt over forslag til forhøjning af månedlig ejerudgift samt kontant
indbetaling.
|
(Beløb i kr.)
|
Antal lejligheder
|
Fordelingstal
|
Nuværende boligafgift
|
Fællesudgiftsstigning ifm. Drift og
vedligehold 15 år (gennemsnit)
|
Ny fællesudgift
|
Kontant indbetaling for projekter
til år 2026 pr. ejer
|
Kontant indbetaling for projekter
til år 2032 pr. ejer
|
|
|
1
|
105
|
2.012
|
343
|
2.355
|
230.312
|
349.887
|
|
|
1
|
107
|
2.050
|
349
|
2.400
|
234.698
|
356.552
|
|
|
2
|
111
|
2.127
|
362
|
2.489
|
243.472
|
369.881
|
|
|
2
|
1218
|
23.341
|
3.975
|
27.316
|
2.671.614
|
4.058.691
|
|
I alt alle ejerlejligheder
|
6
|
2870
|
54.999
|
9.367
|
64.365
|
6.295.182
|
9.563.582
|
|
Pr. år
|
|
|
659.985
|
112.400
|
772.385
|
|
|
|
Stigning i fællesudgift
|
|
|
|
17,0%
|
|
|
|
Da ejerne selv står for finansieringen, er det muligt
selv at vælge afbetalingstid ved et eventuelt. Nedenfor er låneeksempler på et
lån på 240 t.kr. i friværdi fra Jyske Bank. Til et givent lån må forventes
øvrige låneomkostninger, som tillige påligger den enkelte ejer.
Tabel
3 – Eksempler på lån i friværdi på 240 t.kr.
|
Låneeksempler
|
Månedlig ydelse i kr. før skat
|
|
10 år fast rente
|
2.294
|
|
20 år fast rente
|
1.316
|
|
30 år fast rente
|
1.021
|
|
10 år F5
|
2.260
|
|
30 år F5
|
872
|
Alle tal kan forventes at blive genstand for
mindre rettelser, når de er gennemgået til bunds af administrator.
Afstemning
- Der stemmes om en
forøgelse af den månedlige ejerudgift på maksimalt 17% til at dække de
løbende mindre udgifter ved vedligehold af bygningen.
6 stemmer for, 0 stemmer mod.
Forslaget er vedtaget.
- Der stemmes om et
af to nedenstående forslag:
- Hver enkelt
ejer* indbetaler kontant til dækning projektudgifter til drift og
vedligehold frem til 2026 maksimalt beløbet som angivet i tabel 2.
Tabel
A – Ny ejerudgift og kontant indbetaling pr. ejer ved forslag A.
|
Antal
lejligheder
|
Forde-lingstal
|
Nuværende
boligafgift
|
Fællesudgiftsstigning
ifm. Drift og vedligehold 15 år (gennemsnit)
|
Ny
fællesudgift
|
Kontant
indbetaling for projekter frem til 2026 pr. ejer
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1
|
105
|
kr 2.012
|
kr 343
|
kr 2.355
|
kr 230.312
|
|
1
|
107
|
kr 2.050
|
kr 349
|
kr 2.400
|
kr 234.698
|
|
2
|
111
|
kr 2.127
|
kr 362
|
kr 2.489
|
kr 243.472
|
|
2
|
1218
|
kr 23.341
|
kr 3.975
|
kr 27.316
|
kr 2.671.614
|
|
6
|
2870
|
kr 54.999
|
kr 9.367
|
kr 64.365
|
kr 6.295.182
|
6 stemmer for, 0 stemmer mod. Forslaget er vedtaget.
Forslaget vedtages på betingelse af, at ejerne kan få
økonomisk støtte fra deres bank.
Bestyrelsen deler vedligeholdelsesplanen med ejerne,
så de kan præsentere det for deres banker i henhold til at få lånet.
- Hver enkelt
ejer* indbetaler kontant til dækning projektudgifter til drift og
vedligehold frem til 2032 maksimalt beløbet som angivet i tabel 2.
Tabel
B – Ny ejerudgift og kontant indbetaling pr. ejer ved forslag B.
|
Antal
lejligheder
|
Forde-lingstal
|
Nuværende
boligafgift
|
Fællesudgiftsstigning
ifm. Drift og vedligehold 15 år (gennemsnit)
|
Ny
fællesudgift
|
Kontant
indbetaling for projekter frem til 2032 pr. ejer
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1
|
105
|
kr 2.012
|
kr 343
|
kr 2.355
|
kr 349.887
|
|
1
|
107
|
kr 2.050
|
kr 349
|
kr 2.400
|
kr 356.552
|
|
2
|
111
|
kr 2.127
|
kr 362
|
kr 2.489
|
kr 369.881
|
|
2
|
1218
|
kr 23.341
|
kr 3.975
|
kr 27.316
|
kr 4.058.691
|
|
6
|
2870
|
kr 54.999
|
kr 9.367
|
kr 64.365
|
kr 9.563.582
|
*De to store
ejerlejligheder (andelsforeningen, fordelingstal 1218), indbetaler alene
kontant for årene 2019 og 2020. Disse har til gengæld forpligtiget sig til at
spare op til udgifterne herefter, og indbetale løbende til de kommende
udgifter. Disse påføres i regnskabet som forpligtelser.
Bestyrelsen bemyndiges til i den forbindelse
med forslag 2 at indgå aftale med rådgivere om bl.a. teknisk rådgivning,
byggeadministration og juridisk rådgivning. Nøjagtig dato for indbetalingen fra
ejerne er ikke fastlagt, men forventes at skulle ligge senest i løbet af
sommeren 2019.
Alle indbetalinger skal altid være
forholdsmæssige efter fordelingstal.
Hvad
sker der, hvis vi stemmer nej til huslejestigning:
Bankerne har stillet
krav til andelsforeningen om at sikre udbedring af bygningens stand.
Andelsforeningen risikerer derfor at gå konkurs, såfremt EF ikke stemmer for.
Går andelsforeningen konkurs, svarer det til, at to ejere går konkurs. Under
konkursboet påhviler alle udgifter de resterende ejere, indtil eventuelt nye
ejere findes (dvs. ejere af hele andelsforeningen). Da andelsforeningen udgør
85% af ejerforeningen, vil udgifterne hurtigt løbe op for de resterende ejere.
